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供给侧需求侧齐发力 房地产市场信心回升

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  2023年,顺应房地产市场供求关系的重大变化,从中央到地方,一系列调控政策相继出台,力保房地产市场平稳发展。

  展望2024年,政策走向十分清晰:近日召开的中央经济工作会议对房地产着墨颇多,并明确了2024年房地产市场工作中,防范化解风险、加快推进“三大工程”建设、加快构建房地产发展新模式的三大主线。在新的一年,房地产市场将呈现怎样的新局面?

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山西太原一家房地产售楼部举行促销活动。(图片由CNSPHOTO提供)

  多地密集推出稳楼市政策

  2023年以来,多地密集推出房地产调控政策。放开限购限售、进行购房补贴、进一步放宽信贷政策,落实“认房不认贷”……稳楼市政策打出一系列“组合拳”。

  据中房研协测评研究中心监测统计,仅2023年11月,各地出台的房地产调控政策就多达81条。其中,宽松性政策72条,内容覆盖优化“四限”、加大住房公积金贷款支持、发放购房财税补贴、优化房企拿地和预售管理等;紧缩性政策3条,主要涉及商品房预售资金监管、住房租赁资金监管等;中性政策6条,内容主要围绕保障性住房建设管理展开。

  在地方性房地产调控政策中,北京市、上海市的举措力度超出市场预期,无疑最为“吸睛”。

  2023年12月14日,北京市宣布调整首套房、二套房的首付比例,首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例最低为40%,贷款年限延长至30年。此外,商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整,按11月贷款市场报价利率(LPR)计算,首套房贷利率最低为4.2%。同时,北京市普通住宅认定标准也重新制定。

  上海方面宣布,自2023年12月15日起优化差别化住房信贷政策,包括降低首付款比例、降低利率下限等具体措施。其中提出,首套住房最低首付款比例调整为不低于30%,二套住房最低首付款比例调整为不低于50%。部分区域二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。

  此外,2023年12月15日起施行的上海市普通住房标准,不仅剔除了价格标准,也适当提高了建筑面积标准,从140平方米提高到144平方米。

  多方努力下,房地产市场在2023年年底呈现翘尾行情。

  数据显示,北上广深四大一线城市11月二手房成交数据均有上涨:北京网签回升至超1.2万套,环比上涨17.76%;上海成交16173套,环比上涨约7.12%;广州成交10182套,环比上涨8.77%;深圳成交3133套,环比上涨12.9%,同比更是大幅攀升44.5%。

  IPG中国首席经济学家柏文喜在接受中国商报记者采访时表示,政策的不断松绑和纾困举措的出台,将为房地产市场带来诸多利好。

  “首先,房地产市场的供需关系将发生变化。需求可能会逐渐恢复,供应量也将逐步增加,这将影响未来房地产市场的价格走势。其次,有助于改善市场预期,增加购房者信心,进而促进市场的交易活跃度。再次,能够吸引更多的资金进入房地产市场。特别是纾困政策,将为房地产市场注入新的活力。”柏文喜表示。

  金融支持力度不断加大

  为加快解决企业合理诉求、改善房企融资环境,2023年以来,金融政策工具箱对房地产的支持力度也在不断加大。

  2月10日,央行召开2023年金融市场工作会议,明确2023年重点工作。在房地产方面,提出因城施策实施好差别化住房信贷政策,落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施,积极做好保交楼金融服务,加大住房租赁金融支持,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

  为持续改善房地产企业融资,2023年7月10日,央行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知,明确对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。

  10月底召开的中央金融工作会议强调,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  11月17日,央行等三部门联合召开的金融机构座谈会再次明确,金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门,坚持市场化、法治化原则,加大保交楼金融支持,推动行业并购重组。

  近期,多家银行与房地产企业签署战略合作协议,提供包括信贷资金在内的多种金融支持。以万科集团为例,其与国有六大行均签署了战略合作协议。其中,中国银行和交通银行为其提供的授信额度均超2000亿元。此外,与龙湖集团、美的置业签署战略合作协议的银行分别为5家和4家。

  业内人士认为,随着利好政策的相继落地,优质房企的流动性压力有望得到缓解,市场信心或进一步提振。

  2024年,积极稳妥化解房地产领域风险仍是重要任务。近日,有关部门对此频频表态。

  “将继续配合金融管理部门抓好各项政策的落实,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题,促进其恢复正常经营,坚决防止债务违约风险集中爆发。”住建部党组成员、副部长董建国在2023年12月13日召开的2023—2024中国经济年会上表示。

  2024年展望:新模式逐步建立

  专家表示,预计金融机构2024年的信贷投放将更加积极主动。在存量贷款利率调整后,各机构按揭额度更加充分,“三个不低于”政策落地将有力改变行业资金流入速度。

  建诚晟业总经理苑承建在接受中国商报记者采访时表示,政策层面,“先立后破”预示着房地产行业政策空间有望进一步开放,中央作出“供求关系发生重大变化”的判断后,政策放松力度需要更加“解放思想”。

  “建诚智库研发的‘政策强度量化评价模型(RPIM)’显示,主要城市当前政策相比2014年全面快速放松仍有差距。未来一段时间,市场不稳,政策放松(刺激)不止。以限购为代表的抑制性政策已不合时宜,预计将有更多的城市放开,一线城市也可能在部分区域放松以改善市场预期。此外,中共中央政治局会议日前提出‘增强宏观政策取向一致性,加强经济宣传和舆论引导’,随着经济面的企稳复苏,购房意愿和房价预期相互促进,市场走出底部的催化剂已酝酿到位。”苑承建表示。

  正如中央层面强调“先立后破”,对房地产企业和金融机构而言,2024年同样是“先立后破”的一年。苑承建认为,新的一年,在供地、金融、开发等三个层面,新发展模式的建立将初显成效。

  具体来看,在供地模式上,纯商品住宅用地重回“价高者得”模式,高能级城市或土地稀缺区域仍有优质地块出让,给经营能力强、资金状况好的优质企业打造优质产品提供机会;另一方面,城市更新、保障性住房等更多开发方式落地,有力促进“三大工程”建设和“住房双轨制”的实现。拥抱城市发展变迁,并与产业发展、政府诉求进一步协同,将是房企转型的关键。

  在金融模式上,以银行贷款为主的传统开发信贷工具仍是主力,但REITs(不动产投资信托基金)包括的资产类别加大、不良资产处置更多采用主动管理私募基金模式,进一步促进金融与房地产业的融合,在降低金融信贷风险的同时助力行业发展更加稳健。

  在开发模式上,保交楼、不良资产处置等业务机会持续涌现,随着金融资本、地方平台持有项目的增多,资金、土地等相关方与具备专业能力的运营方的业务协同机会更加普遍,真正具备复杂项目管控能力,以代建、轻资产运营为特色的企业将迎来更多发展机遇。

  中国房地产数据研究院院长陈晟认为,2024年,在金融稳定的支持下,房地产市场要从需求端的保障性住房和供给侧的为高端消费者提供优质产品、刺激需求的方面进行相关努力,持续恢复房地产市场交易,形成房地产拿地、运营、交付的闭环,形成现金流。

  “同时,企业要尽快进行分层。出险企业的主要任务是保交付,未出险企业要努力去化。风险仍存,要调整好信用,做好相关计划。企业端、消费端和供给端都要全面地进行迎合新发展模式的相关调整,努力争取在2024年下半年,特大型一线城市率先稳定预期,然后逐步递延到周边城市。”陈晟对记者表示。

  “总体而言,2024年将是旧秩序进一步消退、新模式逐步建立的一年,宏观环境叠加政策发力改变各方预期和行业走向,底部徘徊有望在这一年成为历史。”苑承建说。

  (原标题:2023年经济观察丨供给侧需求侧齐发力 房地产市场信心回升)

(来源:中国商界网)
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